Für wen lohnt sich ein Immobilienkauf?
Im Prinzip ist der Kauf einer eigenen Immobilie für jeden interessant, der Vermögen für das Alter aufbauen will. Das liegt daran, dass das Objekt entweder selbst genutzt oder als Kapitalanlage vermietet werden kann. Eine Immobilie ist also eine recht flexible Geldanlage, die sich sehr gut als Baustein für den Aufbau von privatem Vermögen eignet.
Zur Eigennutzung kommt sie in Frage, wenn sich der Käufer voraussichtlich langfristig an einen bestimmten Standort binden kann und will. Wenn also ein Ortswechsel aus beruflichen Gründen über einen längeren Zeitraum nicht erforderlich ist und wenn man am gleichen Wohnort bleiben kann, bietet sich eine Immobilie zur Selbstnutzung an. Der Käufer bewohnt sein Objekt dann selbst und erspart sich die Zahlung der Miete an einen Vermieter. Anstelle der Mietzahlung tritt in der Regel die Rückzahlung des Darlehens an die Bank, wenn das Objekt finanziert ist. Wer sich eine Immobilie zur Eigennutzung leistet, sollte sich darüber im Klaren sein, dass das Eigenheim mit Verantwortung verbunden ist. Objekt und Außenanlagen wollen langfristig in Ordnung gehalten werden, regelmäßige Renovierungen sind erforderlich, in größeren Abständen steht eine Modernisierung an. Wer nicht bereit ist, diese Verantwortung zu übernehmen, ist mit einer Mietwohnung meist besser beraten.
Als Kapitalanlage bietet sich das Objekt an, wenn man Vermögen aufbauen will und die Immobilie aus beruflichen oder privaten Gründe nicht selbst bewohnen will. Wer als Vermieter keine Arbeit mit der Verwaltung des Objekts und mit Renovierungen haben will, entscheidet sich am besten für eine vermietete Eigentumswohnung, die von einer professionellen Hausverwaltung betreut wird. Ist keine Hausverwaltung vorhanden, muss sich der Vermieter selbst um alle Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten kümmern und ist seinem Mieter gegenüber in der Verantwortung.
Letztlich ist eine eigene Immobilie also für jeden interessant, der privates Vermögen aufbauen will und der bereit ist, dafür Verantwortung zu übernehmen. Im Vergleich zu anderen Geldanlagen wie Tages- und Festgeldern haben Immobilien noch einen ganz anderen Vorteil. Sie sind ein Sachwert und deshalb relativ sicher vor Wertverlusten durch die stetige Inflation. Unter der Inflation versteht man die fortlaufende Erhöhung des Preisniveaus über einen längeren Zeitraum. Dadurch kann man für 1.000 Euro heute beispielsweise weniger kaufen als vor fünf Jahren. Bei Immobilien bleibt der Wert bei guter Pflege langfristig erhalten, bei Modernisierungsmaßnahmen steigt er sogar noch. Deshalb ist eine Investition in Betongold auch unter Berücksichtigung der Rendite auf Dauer für viele private Anleger sinnvoll.
Wie finanziert man eine Immobilie?
Die meisten privaten Immobilienkäufer müssen den Kaufpreis finanzieren, da die erforderlichen finanziellen Mittel nicht in Form von Rücklagen verfügbar sind. Deshalb tritt beim Haus- oder Wohnungskauf die Zahlung der Darlehensrate an die finanzierende Bank an die Stelle der Mietzahlung an den Vermieter. Für die Baufinanzierung stehen dem Käufer in Österreich mehrere Varianten zur Verfügung. Die häufigste Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen.
Das Annuitätendarlehen als sichere Variante
Das Annuitätendarlehen ist in Österreich die klassische Immobilienfinanzierung. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Darlehensnehmer während der gesamten Vertragslaufzeit jeden Monat den gleichen Betrag an seine Bank. Er hat damit eine große Planungssicherheit, denn er weiß schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, mit welchen monatlichen Belastungen er in den nächsten Jahren rechnen muss. Die Höhe der monatlichen Darlehensrate setzt sich aus dem Zins und der Tilgung zusammen. Während sich die Zinsen aus der Restschuld berechnen und damit Monat für Monat sinken, erhöht sich der Tilgungsanteil im gleichen Umfang. Das liegt daran, dass die Darlehensrate pro Monat unverändert bleibt. Zusätzlich zur monatlichen Tilgungsleistung können jährliche Sonderzahlungen vereinbart werden. Der Darlehensnehmer leistet diese Sonderzahlung, um sein Darlehen schneller zurückzuführen und damit wieder schuldenfrei zu sein. Der Zinssatz ist bei einem Annuitätendarlehen für die gesamte Vertragslaufzeit unverändert. Die Bank darf also die Zinsen während der Sollzinsbindungsfrist nicht anpassen, selbst wenn sich das Zinsniveau am Markt verändert. Gerade in Zeiten von niedrigen Zinsen ist eine lange Sollzinsbindung meist empfehlenswert, weil der Darlehensnehmer sich damit die günstigen Darlehenskosten auch für den Fall steigender Zinsen sichert.
Das Cap-Darlehen als Alternative
Das Cap-Darlehen ähnelt dem Annuitätendarlehen. Der große Unterschied besteht allerdings darin, dass die Zinssätze variabel sind. Die Bank kann also während der Laufzeit eine Änderung der Darlehenszinsen nach oben oder nach unten vornehmen, wenn die Gegebenheiten am Markt dies erforderlich oder sinnvoll erscheinen lassen. Für den Kreditnehmer können variable Zinsen von Vorteil oder von Nachteil sein. Gerade bei der sehr langfristig ausgelegten Immobilienfinanzierung bevorzugen viele Darlehensnehmer die sichere Alternative und setzen auf das Annuitätendarlehen.
Das Forwarddarlehen zur langfristigen Absicherung
Das Forwarddarlehen ist ein Darlehen, das heute schon für eine Baufinanzierung abgeschlossen wird, die erst in einigen Monaten beginnt. In der Praxis kommt das Forwarddarlehen für Immobilienkäufer in Frage, die bereits eine laufende Finanzierung haben und die sich schon heute die günstigen Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern wollen. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase sind Forwarddarlehen sehr beliebt, denn sie können bis zu 60 Monaten im Voraus abgeschlossen werden und bieten dem Darlehensnehmer damit langfristig eine maximale Sicherheit.
Wie errechnet man die Kreditsumme?
Einerseits sollen mit dem Darlehen alle anfallenden Kosten gezahlt werden, andererseits soll die Kreditsumme nicht zu hoch ausfallen. Eine realistische und fundierte Planung ist das A und O, damit die Finanzierungssumme korrekt berechnet wird und damit man eine Nachfinanzierung vermeidet. Doch wie ermittelt man, wie viel Geld mit dem Hausbaukredit aufgenommen werden soll?
Der Kaufpreis als Ausgangspunkt
Die Basis für die Ermittlung der Gesamtkosten ist der Kaufpreis der Immobilie. Im Idealfall beobachtet der Käufer den Markt schon seit längerer Zeit, damit er beurteilen kann, ob der verlangte Kaufpreis in Ordnung ist. Ein Wertgutachten hilft, den Kaufpreis zu untermauern, allerdings legt nicht jeder Verkäufer ein teures Gutachten vor. Gerade dann ist es wichtig, sich an vergleichbaren Objekten am Markt zu orientieren, um Verhandlungspotenzial beim Kaufpreis auszumachen. Am Ende sollte ein Preis stehen, der zwar dem Wert der Immobilie entspricht und mit dem der Verkäufer zufrieden ist, der aber vor allem auch für den Käufer tragbar ist. Vor allem sollte man sich als Käufer nicht von günstigen Kreditzinsen dazu verleiten lassen, ein Objekt zu erwerben, das das individuelle finanzielle Budget sprengt. Für den Käufer ist der Kaufpreis auch deshalb wichtig, weil er die Grundlage für die Kalkulation der Kaufnebenkosten ist.
Renovierungskosten nicht vergessen
Auf den ersten Blick ist die Freude über einen günstigen Kaufpreis vielleicht groß, doch man darf in diesem frühen Stadium des Kaufs auf keinen Fall ein wichtiges Detail vernachlässigen: Noch bevor man den Kreditvertrag abschließt, muss klar sein, wie es um die anstehenden Renovierungen bestellt ist. Vielleicht fällt im Objekt ein Reparaturstau auf. Der bisherige Eigentümer hat dann nicht in sein Objekt investiert. Für den Käufer heißt das, dass die Renovierungsarbeiten schnell zu erledigen sind und am besten noch vor dem Einzug durchgeführt werden. Vielleicht ist neu zu tapezieren, vielleicht sind die Bodenbeläge auszutauschen. Vielleicht sind aber auch aufwändige Arbeiten erforderlich. Dazu gehören zum Beispiel die Sanierung der Bäder, der Heizung und der Wasserleitungen. Solche Sanierungsarbeiten sind äußerst zeitintensiv und teuer. Um die Freude über einen vordergründig günstigen Kaufpreis nicht zu trüben, müssen anstehende Renovierungsarbeiten solide geschätzt werden. Am besten holt man einen Fachmann hinzu und lässt sich erste Angebote unterbreiten. Ist das nicht möglich, sollte man großzügig kalkulieren und einen Puffer bei den Renovierungskosten einplanen. Diese Kosten sind auf den Kaufpreis der Immobilie aufzuschlagen.
Diese Kaufnebenkosten fallen an
In Österreich fallen für den Kauf einer Immobilie einige Nebenkosten an, die nicht zu umgehen sind und die eine nennenswerte Größenordnung ausmachen. Im Durchschnitt schlagen die Kaufnebenkosten mit zehn Prozent des Kaufpreises zu Buche. Der Kauf von Immobilien und Grundstücken unterliegt der Besteuerung. Die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Ausnahmen gibt es, wenn der Kauf innerhalb der Familie getätigt wird, wenn also ein Familienmitglied die Immobilie von einem anderen erwirbt. Zur Grunderwerbssteuer kommt die Eintragung in das Grundbuch hinzu. Die Kosten dafür sind ebenfalls vom Käufer zu tragen und nicht zu umgehen. Sie belaufen sich auf 1,5 Prozent des Kaufpreises. Wenn der Kauf über einen Makler vermittelt wurde, wird dieser ebenfalls Kosten in Rechnung stellen. Diese Kosten sind prinzipiell verhandelbar, belaufen sich aber in der Regel auf etwa weitere fünf Prozent des Kaufpreises. Eine Größenordnung von 3,5 Prozent bis sechs Prozent ist üblich.
Das Eigenkapital reduziert die Kreditsumme
Aus dem Kaufpreis, den Renovierungskosten und den Kaufnebenkosten ergibt sich der gesamte Kapitalbedarf, den der Käufer für sein Vorhaben veranschlagen sollte. Von diesem Kapitalbedarf ist das Eigenkapital abzuziehen, um die Finanzierungssumme zu berechnen. Doch wie hoch sollte das eingebrachte Eigenkapital bei einer Finanzierung eigentlich sein? Angesichts der niedrigen Zinsen hört man immer wieder, dass Banken auch bereit sind, einen Hauskredit ohne Eigenkapital zu vergeben. In diesem Fall bringt der Käufer nur die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln ein, anfallende Renovierungskosten zahlt er ebenfalls aus Eigenmitteln. Da der gesamte Kaufpreis finanziert wird, spricht man auch von einer Vollfinanzierung. Grundsätzlich erklären sich viele Banken damit einverstanden, einen Hauskredit nur mit einer geringen Summe Eigenkapital zu vergeben. Damit lockt man Kunden an, die noch nicht so viel Rücklagen für ihren Hauskauf angespart haben. Die Höhe der Zinsen hängt allerdings auch von der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals ab. Je höher das Eigenkapital im Verhältnis zum Immobilienwert ist, desto geringer ist die Beleihung der Immobilie als Sicherheit für den Kredit. Ein hoher Anteil an Eigenmitteln führt deshalb unmittelbar zu geringeren Zinsen, während wenig Eigenkapital den Zins in die Höhe treibt. Diesen Zusammenhang sollte man nicht vergessen, bevor man sich für eine Vollfinanzierung entscheidet. Wenn möglich, sollte man mindestens 20 Prozent Eigenmittel aufwenden, um die Finanzierung auf ein solides Fundament zu stellen. Nicht zu vergessen ist nämlich, dass die Kreditsumme bei einer Vollfinanzierung nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist tendenziell noch recht hoch sein wird. Erhöhen sich die Zinsen nach dieser Frist deutlich, steigt auch die Darlehensbelastung enorm. Im schlimmsten Fall ist eine Finanzierung dann sogar nicht mehr tragbar. Deshalb ist es vernünftig, mindestens rund 20 Prozent Eigenmittel aufzuwenden, um so die Finanzierungssumme zu reduzieren.